Методика оценки недвижимости
Оценка недвижимого имущества всегда была связана с тем, что нужно было платить налоги. История оценки недвижимости достаточно интересна. Старт оценки недвижимости в России был дан благодаря отмене крепостного права. Крестьяне выкупили свою землю, и им понадобились умения ее оценивать. В 1864 году появилось “Положение о земских учреждениях”, в котором предусматривалось введение налогообложения граждан России, а также предлагалась методика определения стоимости недвижимого имущества. При этом налог рассчитывался исходя из стоимости имущества и его ценности.
Существовала и своя специфика в зависимости от вида продукции, облагаемого налогом. Так, налог на лес рассчитывался в зависимости от вырубки, а налог на сенокосные и пахотные земли — в зависимости от величины урожая. Тогда же налоговые службы обратили внимание на городскую недвижимость. Рыночная оценка недвижимого имущества начала развиваться именно тогда. Этому способствует принятие в 1870 году “Городового положения”, благодаря которому городские власти получают законное право оценивать недвижимое имущество граждан и облагать его налогом.
Определение рыночной стоимости недвижимости нужно было для того, чтобы выгодно продать недвижимость на аукционе в случае надобности. Доход, который можно было получить от недвижимости, определялся районом размещения недвижимости и ее качеством. От этого зависела и методика оценки.
В России долго не было нужной законодательной базы. Поэтому оценка кредитной истории была практически невозможной. В 1893 году появился указ российского правительства об оценке имущества в тридцати четырех губерниях, а также были утверждены “Правила оценки недвижимых имуществ”. Из-за этого значительно упростилась оценка. Вскоре премьер-министр Витте разработал и инструкцию, объясняющую закон более подробно.
Новый закон не был успешным, оценка рыночной стоимости не производилась достаточно эффективно. Поэтому в 1899 году был принят новый закон об оценке имущества, согласно которому все нормы оценки передавались на усмотрение губерний, рыночная оценка тоже была их обязанностью. Возрождение оценочной деятельности в России датируется 1992-1993 годом. В это время организовывается первая профессиональная организация – Российское общество оценщиков (РОО). За 16 лет существования оценки был сделан большой скачек в области разработки российских стандартов оценки и методов оценки.
Оценка - это определение стоимости в соответствии с поставленной целью и процедурой оценки.
Определение цели оценки, изначально является основой для выбора метода оценки и значительно влияет на результат оценки.
В рыночных условиях можно выделить различные виды стоимости:
- Рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и действуют без какого-либо принуждения;
- Потребительская - это стоимость недвижимости для специфического покупателя, максимальновозможная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
- Инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
- Страховая - действительная, фактическая стоимость объекта страхования, определяется в договоре страхования;
- Замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
- Восстановительная - стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки;
- Залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
- Ликвидационная - стоимость имущества при его вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
- Для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
- Утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
- Действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.
Если Вам нужно оценить стоимость недвижимости - обратитесь к нам, используя контактную информацию. Звоните прямо сейчас! С нами работать выгодно и удобно! Надеемся увидеть Вас в числе наших клиентов! |