Договор купли продажи земли
Договор купли-продажи земельного участка - наиболее распространенный вид договора на приобретение права собственности на землю.
Форма договора купли-продажи земельного участка может быть простой или нотариальной (по желанию сторон), так как обязательного нотариального удостоверения договора купли продажи земли гражданское законодательство не предусматривает. Обязательное нотариальное удостоверение договора купли продажи земельного участка предусмотрено лишь для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Несоблюдение установленной законом формы договора купли продажи земельного участка влечет его недействительность.
Обязательная государственная регистрация договора, именно договора, по отчуждению земельного участка предусматривается только для договора дарения земельного участка и договора ренты, предусматривающего отчуждение земельного участка под выплату ренты. Иные договоры отчуждения земельных участков, в том числе типовой договор купли продажи земли сами по себе не подлежат обязательной государственной регистрации. Однако обязательной является государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. Таким образом, применительно к договору купли продажи земельного участка момент заключения договора не совпадает с моментом возникновения права собственности у покупателя (со дня государственной регистрации права собственности).
Также следует иметь в виду, что при нотариальном удостоверении договора купли продажи земли действует принцип исключительной территориальной компетенции, т.е. нотариальное удостоверение договора должно осуществляться в соответствующем нотариальном округе (по месту нахождения земельного участка).
Объектом договора купли продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. в договоре купли продажи земельного участка должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка.
В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющие точно определить объект (земельный участок) на территории соответствующего регистрационного округа, которые передается по договору купли продажи земли.
Площадь участка должна быть указана по право устанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа, иному документу). Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные: - номер кадастрового округа; - номер кадастрового района; - номер кадастрового квартала; - номер земельного участка в кадастровом квартале.
В тексте договора купли продажи земельного участка необходимо достаточно точно определить его предмет, т.е. дать краткое описание земельного участка (место нахождения, категория земель и целевое назначение, кадастровый номер, площадь согласно правоустанавливающим документам либо фактическая по кадастровому плану).
Если предметом договора купли продажи земельного участка является земельная доля в праве общей собственности на земельный участок, то должны быть соблюдены нормы гражданского законодательства о преимущественном праве покупки этой доли другим участником (другим участникам) долевой собственности по цене, за которую доля продается третьему лицу.
Если предметом договора купли продажи является земельный участок (доля в праве общей собственности) из земель сельскохозяйственного назначения, то в соответствии с п.3 ст.1 ФЗ РФ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" право преимущественной покупки доли принадлежит субъекту РФ или, в случае установленном законом субъекта РФ, органу местного самоуправления (администрации города, районной администрации).
Обязательным условием договора купли продажи земельного участка является его цена (денежная стоимость), которая определяется сторонами исходя из действующей в данной местности (районе, городе, области) нормативной цене земельных участков соответствующих категорий. Если цена в договоре купли продажи земли установлена на единицу площади (сотка, гектар), то общая цена должна быть указана за всю фактически передаваемую площадь.
Порядок уплаты цены (стоимости) земельного участка определяется в договоре по соглашению сторон: денежные средства могут быть переданы продавцу как до, так и после заключения договора, как до передачи земельного участка по акту, так и после. В любом случае условие об оплате должно быть соответствующим образом сформулировано в договоре купли продажи земельного участка.
До заключения договора купли продажи земельного участка необходимо выяснить наличие (отсутствие) ограничений (обременений) прав собственника земельного участка.
Если факт ограничений (обременений) установлен, то в тексте договора купли продажи земли необходимо указать все сведения об ограничениях (обременениях): наименование (например, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда), срок действия ограничения (обременения), наименование лица, в пользу которого установлено ограничение (обременение).
Наличие либо отсутствие зарегистрированных ограничений (обременений) должно быть подтверждено Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе договоров купли продажи земельного участка. Кроме ограничений (обременений) необходимо установить наличие (отсутствие) наложенных на земельный участок запрещений (арестов): по определению суда в целях обеспечения иска, по постановлению следователя в случае возбуждения уголовного дела.
Особенности договор купли продажи продажи земельного участка с находящимися на нем строениями (домами). Если на земельном участке, подлежащем продаже, расположены строения, то следует иметь в виду, что в соответствии с Земельным кодексом РФ отчуждение (продажа) только земельного участка (без продажи расположенных на нем строений) допускается в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, а именно:
если продавцу принадлежит право собственности на часть строения (дома), которая не может быть выделена в натуре вместе частью земельного участка для договор купли продажи земли;
если строение расположено на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с Земельным кодексом РФ.
Следует иметь в виду, что предметом договора купли продажи земли может выступать и часть земельного участка. В этом случае необходимо произвести раздел земельного участка, оформив на каждую часть отдельный кадастровый план. Разделение земельного участка на несколько частей и оформление на них отдельных кадастровых планов влечет за собой обязанность по государственной регистрации на его оставшуюся часть только в случае уменьшения площади участка в связи со сделкой купли продажи.
Договор купли продажи земельного участка содержит приложения:
график платежей;
описание земельного участка;
кадастровый паспорт земельного участка;
свидетельство о государственной регистрации права.
Договор купли продажи земельного участка содержит сопутствующие документы:
акт приема-передачи недвижимости;
дополнительное соглашение;
протокол разногласий;
протокол согласования разногласий.
Договор купли-продажи земельного участка
_____________________________________ ____________________________
(дата заключения договора - прописью) (место заключения договора)
Мы, _____________________________ _______________________________
(ф.и.о. гражданина полностью) (дата рождения),
_________________________________________________________________________
(вид документа, удостоверяющего личность)
________________________________________________, выдан ________________
(реквизиты документа, удостоверяющего личность) (дата выдачи)
________________________________________________________________________,
(наименование органа, выдавшего документ, удостоверяющий личность)
проживающий(-ая) по адресу ______________________________________________
(адрес постоянного места жительства или
_____________________________, именуемый(-ая) в дальнейшем "Продавец", в
преимущественного пребывания)
лице ____________________________________________________________________
(если договор заключается представителем Продавца, необходимо указать
_________________________________________, действующего(-ей) на основании
перечисленные выше сведения о гражданине)
_________________________________________________________________________
(вид и реквизиты документа-основания, например, доверенности, договора
_________________________ с одной стороны, и ____________________________
доверительного управления) (ф.и.о. гражданина полностью)
_______________, ________________________________________________________
(дата рождения) (вид документа, удостоверяющего личность)
_______________________________________________, выдан _________________
(реквизиты документа, удостоверяющего личность) (дата выдачи)
________________________________________________________________________,
(наименование органа, выдавшего документ, удостоверяющий личность)
проживающий(-ая) по адресу ______________________________________________
(адрес постоянного места жительства или
_____________________________, именуемый(-ая) в дальнейшем "Покупатель",
преимущественного пребывания)
в лице ________________________________________________________________
(если договор заключается представителем Покупателя, необходимо
________________________________________________________________________,
указать перечисленные выше сведения о гражданине)
действующего(-ей) на основании _______________________________________
(вид и реквизиты документа-основания,
________________________________________________________________________,
например, доверенности, договора доверительного управления)*
с другой стороны (далее - Стороны), заключили настоящий договор о
нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а
Покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки,
установленные Договором, земельный участок из земель ____________________
(категория земель)
с кадастровым N ___________, расположенный по адресу ____________
(субъект
___________________________________________________ (далее - земельный
Российской Федерации, населенный пункт, улица)
участок), предназначенный для использования в целях ____________________
(вид разрешенного
_________________________________________________________________________
использования, например, индивидуальное жилищное строительство, ведение
____________________________________, в границах, указанных в
личного подсобного хозяйства и т.п.)
кадастровой карте (плане) земельного участка, прилагаемой к настоящему
договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью __________.
(кв.м., га)
1.2. Зданий, строений, сооружений на земельном участке не имеется.
1.3. На момент совершения настоящего договора земельный участок
принадлежит Продавцу на праве собственности на основании
_________________________________________________________________________
(наименование правоустанавливающего документа)
______________________________________________, выданного _______________
(реквизиты правоустанавливающего документа) ____ ___ (дата выдачи)
________________________________________________________________________.
(наименование органа, выдавшего правоустанавливающий документ)
Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано
___________________ в ___________________________________________________
(дата регистрации) (наименование учреждения юстиции, осуществляющего
________________________________________________________________________,
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним)
о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права
собственности N _________.
2. Обременения земельного участка
2.1. Земельный участок не обременен сервитутами (либо обременен
следующими сервитутами:
публичным сервитутом, установленным для ____________________________
(вид ограниченного
_____________________ в соответствии с __________________________________
пользования участком) (нормативный правовой акт, которым
_____________________ сроком на ___;
установлен сервитут)
частным сервитутом, установленным для ____________________________
(вид ограниченного
_____________________ в соответствии с __________________________________
пользования участком) (соглашением смежных
__________________________________ сроком на ___.
землепользователей, решением суда)
2.2. На земельный участок не распространяются иные вещные и
обязательственные права третьих лиц (либо распространяются следующие
права третьих лиц:
права залогодержателя в связи с передачей земельного участка (части
земельного участка) в залог на основании договора об ипотеке
______________________________________________________________________;
(реквизиты договора об ипотеке земельного участка);
права арендатора в связи с передачей земельного участка (части
земельного участка) в аренду на основании договора аренды
_________________________________________________________________________
(реквизиты договора аренды земельного участка);
права ссудополучателя в связи с передачей земельного участка (части
земельного участка) в безвозмездное срочное пользование на основании
_________________________________________________________________________
(договора, решения исполнительного органа государственной
_____________________________________________ __________________________
власти или органа местного самоуправления) (реквизиты договора,
_________________________________________________________________________
решения исполнительного органа государственной власти или органа местного
_______________.
самоуправления)
2.3. Границы земель, обремененных правами третьих лиц, указанными в
п. 2.1-2.2 договора, а также содержание этих прав указаны на прилагаемой
к оговору кадастровой карте (плане) земельного участка.
2.4. Обременения земельного участка, установленные до заключения
настоящего договора, сохраняются вплоть до их прекращения в порядке,
установленном законодательством Российской Федерации и соответствующими
договорами.
2.5. Покупатель согласился принять и оплатить земельный участок,
обремененный правами третьих лиц, указанными в п. 2.1-2.2 договора.
3. Ограничения в использовании земельного участка
3.1. На земельный участок не распространяются ограничения в
использовании (либо распространяются следующие ограничения в
использовании:
______________________________ (в связи с установлением особых
условий использования земельного участка и режима хозяйственной
деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах), установленное на
основании _______________________________________________________________
(акта исполнительного органа государственной власти,
___________________________________________________ на срок ____ (либо
акта органа местного самоуправления, решения суда)
бессрочно);
__________________________ (в связи с установлением особых условий
охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира,
памятников природы, истории и культуры, археологических объектов,
сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей
миграции диких животных) установленное на основании _______________
(акта
_________________________________________________________________________
исполнительного органа государственной власти, акта органа местного
_____________________________ на срок ____ (либо бессрочно);
самоуправления, решения суда)
__________ (иные ограничения в использовании земельного участка).
3.2. Ограничения в использовании земельного участка, установленные
на определенный срок, сохраняются вплоть до их прекращения в порядке,
установленном законодательством Российской Федерации.
3.3. Покупатель согласился принять и оплатить земельный участок с
учетом ограничений его использования, указанных в п. 3.1 Договора.
3.4. Продавец довел до сведения Покупателя, а Покупатель принял к
сведению, что по земельному участку, являющемуся предметом Договора, не
имеется земельных и иных имущественных споров.
3.5. Продавец довел до сведения Покупателя, а Покупатель принял к
сведению, что земельный участок под арестом (запрещением) не состоит.
4. Плата по договору
4.1. Цена земельного участка, определенная по соглашению Продавца и
Покупателя (либо профессиональным оценщиком) составляет ___________
(сумма
___________________ рублей.
цифрами и прописью)
4.2. Вариант 1. Покупатель обязан перечислить 100% указанной в
п. 4.1 Договора денежной суммы Продавцу на счет N __________ в банке
_______________________________________________________________________ в
(наименование и реквизиты банка)
течение _____________________ дней со дня подписания настоящего договора.
(указать срок оплаты)
4.2. Вариант 2. Покупатель обязан передать 100% указанной в п. 4.1
договора денежной суммы Продавцу наличными деньгами в течение
______________________ дней со дня подписания настоящего договора.
(указать срок оплаты)
4.2.1. Продавец обязан выдать Покупателю расписку в получении
указанной в п. 4.2 договора денежной суммы.
5. Права и обязанности сторон
5.1. Продавец имеет право:
требовать от Покупателя оплаты земельного участка в размере, порядке
и сроки, установленные п. 4 договора;
в случае уклонения покупателя от государственной регистрации
перехода права собственности на земельный участок обратиться в суд с
требованием о проведении государственной регистрации перехода права
собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.
5.2. Продавец обязан:
при заключении договора предоставить Покупателю достоверную и
максимально полную информацию о продаваемом земельном участке, которая
может существенным образом повлиять на решение покупателя о его
приобретении;
подписать передаточный акт в течение _______ дней с даты подписания
договора (или иной срок) (не уклоняться от подписания документа о
передаче земельного участка);
обратиться в орган юстиции с заявлением о проведении государственной
регистрации перехода права собственности на участок к покупателю (не
уклоняться от государственной регистрации).
возместить Покупателю убытки, связанные с ________ _____________
(передачей Покупателю земельного участка, непригодного к использованию в
соответствии с целевым назначением; уклонением от государственной
регистрации перехода права собственности; уклонением от подписания
передаточного акта и т.д.).
5.3. Покупатель имеет право:
требовать уменьшения цены земельного участка или расторжения
Договора и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему
Продавцом заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка
и ограничениях в его использовании в соответствии с разрешенным
использованием; о разрешении на застройку земельного участка; об
использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное
воздействие на использование и стоимость земельного участка; о
качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое
покупателем использование и стоимость земельного участка;
требовать уменьшения цены земельного участка либо расторжения
договора в случае передачи ему участка, обремененного правами третьих лиц
не оговоренными в п. 2 договора.
5.4. Покупатель обязан:
оплатить цену земельного участка в размере, порядке и сроки,
установленные п. 4 договора;
подписать передаточный акт в течение _______ дней с даты подписания
договора (или иной срок) (не уклоняться от подписания документа о
передаче земельного участка);
не уклоняться от государственной регистрации перехода права
собственности на земельный участок;
соблюдать упомянутые в п. 2 договора права третьих лиц, вытекающие
из установленных сервитутов и договорных отношений;
использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением
и разрешенным использованием с учетом ограничений, указанных в п. 3
договора.
5.5. Права и обязанности Сторон, не предусмотренные настоящим
договором, определяются в соответствии с законодательством Российской
Федерации и субъектов Российской Федерации.
6. Ответственность сторон
Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее
выполнение условий Договора, в соответствии с законодательством
Российской Федерации.
Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются по
соглашению между Продавцом и Покупателем.
При невозможности достижения соглашения между сторонами, возникшие
споры разрешаются в суде (арбитражном суде) в соответствии с
законодательством Российской Федерации.
7. Заключительные положения
7.1. Право собственности на земельный участок возникает у Покупателя
с момента государственной регистрации перехода права собственности в
порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
7.2. Договор подлежит (не подлежит) нотариальному удостоверению (по
желанию сторон).
7.3. Договор составлен в ______ экземплярах, имеющих равную
юридическую силу, один из которых хранится в делах ___________
(нотариуса, учреждения юстиции по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним) по адресу ______, один - у Продавца,
один - у Покупателя.
7.4. Расходы, связанные с оформлением Договора несет Покупатель
(Продавец, Стороны в равных долях).
8. Адреса, банковские реквизиты сторон
Продавец ______________________________________
Покупатель ____________________________________
9. Подписи сторон
Продавец ___________________________ "___" __________ 20__ г.
(подпись, Ф.И.О.)
Покупатель _________________________ "___" __________ 20__ г.
(подпись, Ф.И.О.)
Приложения к договору
К Договору прилагаются:
кадастровая карта (план) земельного участка, выданная ________
(дата выдачи) ________________ (наименование органа кадастрового
учета)(прилагается во всех случаях);
согласие супруга на совершение другим супругом сделки купли-продажи
земельного участка (прилагается в случае, если земельный участок
находится в совместной собственности супругов, т.е. был приобретен в
период брака за счет общих доходов);
требование залогодержателя по задолженности (прилагается в случае,
если предмет договора обременен залогом);
копии договоров аренды, безвозмездного срочного пользования,
ипотеки, заключенных Продавцом с третьими лицами по предмету Договора;
доверенность лица, уполномоченного Продавцом выступать от его имени
при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом,
уполномоченным Продавцом);
доверенность лица, уполномоченного Покупателем выступать от его
имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора
лицом, уполномоченным Покупателем). |
