Решение по делу 33-6297/2015

Судья Фарзутдинов И.М. дело № 33-6297/2015
учет № 57

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 мая 2015 года                                    г. Казань
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе
председательствующего судьи Гилманова Р.Р.,
судей Сазоновой В.Г. и Мигуновой О.И.,
при секретаре судебного заседания Гилязетдиновой Э.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Гилманова Р.Р. гражданское дело по апелляционной жалобе автономной некоммерческой организации «Центр дополнительного образования детей «Счастливое детство» на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 17 февраля 2015 года, которым постановлено:
исковые требования Казионовой Ф.С. к автономной некоммерческой организации «Центр дополнительного образования детей «Счастливое детство» о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения и взыскании причиненного ущерба, арендной платы и упущенной выгоды удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды от 03 июля 2013 года, заключенный между Сулеймановым М.А. и автономной некоммерческой организацией «Центр дополнительного образования детей «Счастливое детство» с 29 октября
2014 года.
Взыскать с автономной некоммерческой организации «Центр дополнительного образования детей «Счастливое детство» в пользу Казионовой Ф.С. ущерб в размере <данные изъяты> руб., задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> руб., упущенную выгоду в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате экспертизы в размере <данные изъяты> руб.
Взыскать с Казионовой Ф.С. в пользу автономной некоммерческой организации «Центр дополнительного образования детей «Счастливое детство» расходы по оплате экспертизы в размере <данные изъяты> руб.
Взыскать с автономной некоммерческой организации «Центр дополнительного образования детей «Счастливое детство» в пользу Казионовой Ф.С. государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований Казионовой Ф.С. к автономной некоммерческой организации «Центр дополнительного образования детей «Счастливое детство» отказать.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей автономной некоммерческой организации «Центр дополнительного образования детей «Счастливое
детство» – Шумаковой Е.Р., Федоровой Э.Р., поддержавших доводы жалобы, объяснения представителей Казионовой Ф.С. – Гараева Ф.С., адвоката Алиаскарова Э.Ф., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА :

Казионова Ф.С. обратилась в суд с иском к автономной некоммерческой организации «Центр дополнительного образования детей «Счастливое
детство» (далее – АНО «ЦДОД «Счастливое детство») о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании ущерба, арендной платы, упущенной выгоды и судебных расходов. В обоснование иска указано, что 21 марта 2014 года Казионовой Ф.С. приобретен земельный участок и магазин с центром бытового обслуживания общей площадью
<данные изъяты> кв. м с кадастровым номером ...., расположенные по <адрес>. Нежилое здание было приобретено с обременением, часть указанного объекта недвижимости было арендовано ответчиком на основании договора аренды от 03 июля 2013 года, заключенного сроком на пять лет с бывшим собственником.
АНО «ЦДОД «Счастливое детство» без согласования с собственником и арендодателем здания осуществлены строительные работы на фасаде здания, размещены системы для кондиционирования, спутниковая антенна, рекламные конструкции. Более того, в настоящее время эксплуатация здания невозможна по причине нарушения правил безопасности эксплуатации газового оборудования в котельной. На письменные обращения истицы об устранении допущенных нарушений, а также о необходимости расторжения договора и заключения соглашения на новых условиях ответчиком отказано.
Однако 21 октября 2014 года руководителем АНО «ЦДОД «Счастливое детство» в адрес Казионовой Ф.С. направлено письмо о возврате арендованных помещений, а также соглашение о расторжении договора аренды. При этом спорное нежилое помещение оставлено ответчиком в непригодном для использования состоянии. Согласно составленным ООО «НЭО» по заказу истицы отчетам .... об оценке стоимости ущерба, нанесенного нежилому помещению, общий размер ущерба составляет <данные изъяты> руб. Помимо этого, ответчиком не вносилась предусмотренная договором аренды плата за август, сентябрь и октябрь 2014 года.
На основании изложенного, Казионова Ф.С. просила суд расторгнуть договор аренды от 03 июля 2013 года нежилых помещений второго этажа магазина <адрес>, заключенный между АНО «ЦДОД «Счастливое детство» и Сулеймановым М.А., взыскать с АНО «ЦДОД «Счастливое детство» в свою пользу в счет возмещения нанесенного помещению ущерба <данные изъяты> руб., стоимость услуг оценщика в размере <данные изъяты> руб., сумму арендных платежей за август, сентябрь и октябрь 2014 года в размере <данные изъяты> руб., а также сумму упущенной выгоды за период ремонта помещения в размере <данные изъяты> руб.
Представители АНО «ЦДОД «Счастливое детство» - Федорова Э.Р. и Шумакова Е.Р. иск не признали.

Суд иск удовлетворил частично и принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе руководитель АНО «ЦДОД «Счастливое детство» - Федорова Э.Р. просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе удовлетворении иска. В жалобе указано на отсутствие правовых оснований для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности, поскольку демонтаж принадлежащего ответчику оборудования при освобождении спорного помещения является правомерным. При этом произведенные в помещении улучшения, следствием которых являются оставшиеся в стенах технологические отверстия, были согласованы с прежним владельцем. Кроме того, в жалобе отмечается, что ответчик имел право не вносить арендную плату, поскольку истицей после приобретения спорной недвижимости не была обеспечена возможность его использования арендатором, то есть не было исполнено встречное обязательство.
Истица Казионова Ф.С., третье лицо Сулейманов Д.М. и его представитель Сулейманов М.А. в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены. Интересы Казионовой Ф.С. представляли по доверенности Гараев Ф.С. и по ордеру адвокат Алиаскаров Э.Ф. Поскольку сведений о наличии существенных препятствий для участия указанных лиц в данном судебном заседании не имеется, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии с п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В силу положений ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что 21 марта 2014 года между Сулеймановым Д.М., от имени которого по доверенности действовал Сулейманов М.А., и Казионовой Ф.С. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым истица приобретела земельный участок и магазин с центром бытового обслуживания общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером ...., расположенные по <адрес>.
Нежилое здание приобретено с обременением, а именно часть объекта недвижимости была арендована АНО «ЦДОД «Счастливое детство» на основании договора аренды от 03 июля 2013 года сроком на пять лет.

05 мая 2014 года представителем истца ответчику передано соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи помещения, на что ответчиком письменно отказано на установленный договором срок аренды до 2018 года.
03 июля 2014 года представителем истца вновь направлено соглашение о расторжении договора аренды от 03 июля 2013 года, однако ответчиком данное соглашение не было подписано и направлен соответствующий письменный ответ.
04 сентября 2014 года истцом направлено ответчику письмо об освобождении помещения котельной и прекращении деятельности детского сада и детского клуба в арендованных помещениях.
05 сентября 2014 года ответчиком в адрес истца направлен письменный ответ, в котором содержалось встречное требование об освобождении одного из переданных в аренду помещений от газового оборудования со ссылкой на отсутствие в договоре 03 июля 2013 года указания о передаче в аренду помещения котельной, а также требование об обеспечении подачи тепла, энергоснабжения, водоснабжения и водоотведения.

В дальнейшем письмом № 45 от 15 октября 2014 года АНО «ЦДОД «Счастливое детство» уведомило Казионову Ф.С. об освобождении спорных помещений по причине невозможности их использования по назначению из-за отсутствия тепла, водоснабжения и электроэнергии в должном объеме, а также направило в адрес истицы соглашение о расторжении договора аренды и подписанный сторонами акт приема-передачи (возврата).С учетом изложенных обстоятельств и пояснений представителей сторон, данных ими в ходе судебного разбирательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды от 03 июля 2013 года, поскольку стороны
с 29 октября 2014 года фактически расторгли правоотношения, вытекающие из указанного соглашения.
Принимая решение об удовлетворении иска Казионовой Ф.С. о взыскании с АНО «ЦДОД «Счастливое детство» арендной платы, ущерба, упущенной выгоды и судебных расходов, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком допущены нарушения условий договора аренды, выразившиеся в том, что им не уплачена установленная договором арендная плата за 3 месяца, без согласования с арендодателем произведены строительно-отделочные работы, монтаж на фасаде здания системы кондиционирования, спутниковой антенны, рекламных конструкций, а после освобождения ответчиком арендованных помещений был необходим восстановительный ремонт и устранение технологических отверстий в стенах помещений и на фасаде здания.
В основу принятого решения о взыскании с ответчика суммы нанесенного помещениям истицы ущерба судом положена судебная строительно-техническая экспертиза, проведенная на основании определения суда от
05 декабря 2014 года. Согласно заключению № 2 от 30 января 2015 года об оценке восстановительного ремонта помещений здания по адресу:
г. Набережные Челны, ул. Тан, д. 211А, стоимость восстановительного ремонта фасада и внутренних помещений здания составляет <данные изъяты> руб. с учетом износа.
Вместе с тем, с указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела и противоречат нормам материального права.
Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
21 марта 2014 года между Сулеймановым Д.М., от имени которого по доверенности действовал Сулейманов М.А., и Казионовой Ф.С. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым истица приобрела земельный участок и магазин с центром бытового обслуживания общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером .... по <адрес>.
В соответствии с п. 5.4. данного договора продавец принял на себя обязательство снять имеющиеся обременения по объекту недвижимости, связанные с арендными отношениями с АНО «ЦДОД «Счастливое детство», однако данное обязательство продавцом Сулеймановым Д.М. не было исполнено.
В дальнейшем, 08 мая 2014 года новым собственником объекта недвижимости Казионовой Ф.С., в лице ее представителя Гараева Ф.С., направлено в адрес АНО «ЦДОД «Счастливое детство» письмо с требованием о расторжении договора аренды от 03 июля 2013 года и заключении договора на новых условиях. Письмом от 12 мая 2014 года АНО «ЦДОД «Счастливое детство» отказало в пересмотре договорных правоотношений и потребовало обеспечения помещений отоплением, горячим водоснабжением и электроэнергией для использования в соответствии с условиями договора аренды (т. 1, л.д. 193, 196).
Имеющаяся в материалах дела переписка сторон, а также пояснения представителя Казионовой Ф.С., руководителя АНО «ЦДОД «Счастливое детство» Федоровой Э.Р. и представителя Сулейманова Д.М. – Сулейманова М.А., данные в ходе судебного разбирательства, свидетельствуют о том, что правоотношения сторон приобрели конфликтный характер.
В октябре 2014 года стороны фактически расторгли договор аренды
от 03 июля 2013 года, АНО «ЦДОД «Счастливое детство» освободила спорные помещения, демонтировав принадлежащее оборудование. При этом между сторонами возник спор о ремонте объекта аренды после демонтажа установленного оборудования и внесении арендной платы за август, сентябрь и октябрь 2014 года.
Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно положениям п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с положениями п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Согласно пункту 3.3.8 заключенного между АНО «ЦДОД «Счастливое детство» и Сулеймановым М.А. договора аренды от 03 июля 2013 года арендодатель обязан обеспечить бесперебойную подачу в объект аренды электроэнергии, теплоснабжения, связи, водоснабжения и канализации в соответствии с существующими нормами.
Как видно из материалов дела, в частности из переписки сторон между собой, а также с органами прокуратуры, санитарно-эпидемиологического, пожарного надзора, Ростехнадзора, подача в спорные помещения теплоснабжения, электроэнергии была ограничена, что повлекло невозможность их использования арендатором.
При этом, наличие между сторонами спора относительно приведения в соответствие с техническими требованиями расположенного на 2-м этаже помещения котельной и газового оборудования, не может служить основанием для освобождения арендодателя от обязанности обеспечить арендованные помещения возможностью их использования, поскольку в соответствии с пунктом 1.2 договора аренды от 03 июля 2013 года и актом приема-передачи помещение котельной во владение АНО «ЦДОД «Счастливое детство» не было передано.
Письмом № 45 от 15 октября 2014 года АНО «ЦДОД «Счастливое детство» уведомило Казионову Ф.С. об освобождении спорных помещений по причине невозможности их использования по назначению из-за отсутствия тепла, водоснабжения и электроэнергии в должном объеме, а также направило в адрес истицы соглашение о расторжении договора аренды и подписанный сторонами акт приема-передачи (возврата) (т. 1, л.д. 197-199).
При таком положении, правовых оснований для взыскания с ответчика арендной платы за спорный период у суда не имелось, поскольку ввиду неисполнения арендодателем своих обязательств по обеспечению возможности пользоваться объектом недвижимости в соответствии с условиями договора аренды у арендатора возникло право отказаться от исполнения своего обязательства по внесению арендных платежей.
В соответствии с п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В силу положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно п. 1 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В соответствии с пунктом 3.2.8 договора аренды от 03 июля 2013 года арендатор имеет право по согласованию с арендодателем, за свой счет и своими силами, устанавливать или демонтировать снаружи здания, а также внутри здания в месте видимом снаружи, какие-либо рекламные конструкции, тарелки спутниковых антенн, кондиционеры.
В ходе судебного разбирательства стороны не представили суду доказательств состояния объекта недвижимости до аренды и во время аренды, наличия либо отсутствия в стенах объекта каких-либо технологических отверстий.
В соответствии с договором подряда от 15 марта 2013 года, заключенным между АНО «ЦДОД «Счастливое детство» и ООО «ТАХА», в объекте недвижимости по <адрес>, ответчиком произведены отделимые улучшения (т. 2, л.д. 25-34).
Данные улучшения в соответствии с требованиями п. 1 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации являются собственностью АНО «ЦДОД «Счастливое детство», при этом каких-либо условий, определяющих судьбу данных улучшений после прекращения арендных правоотношений, договор аренды от 03 июля 2013 года не содержит.
Сулейманов М.А., являющийся представителем Сулейманова Д.М. и заключивший с АНО «ЦДОД «Счастливое детство» договор аренды от 03 июля 2013 года, суду апелляционной инстанции пояснил, что строительные работы по отделочному ремонту помещений и производству улучшений в них были согласованы, произведены с ведома арендодателя.
При покупке земельного участка и магазина по <адрес>, Казионовой Ф.С. было известно об арендных правоотношениях между прежним собственником и ответчиком, обязательства, связанные со снятием данных обременений объекта недвижимости в соответствии с условиями договора купли-продажи от 21 марта 2014 года были возложены на продавца Сулейманова Д.М.
При таких обстоятельствах, предъявленные к арендатору исковые требования Казионовой Ф.С. о возмещении ущерба и упущенной выгоды, вытекающие из состояния приобретенного ею объекта недвижимости после его освобождения арендатором, нельзя признать обоснованными, поскольку произведенный ответчиком демонтаж принадлежащих ему на праве собственности оборудования и отделимых улучшений спорных помещений является правомерным, арендованный объект недвижимости возвращен в том состоянии, в котором он был получен.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия считает, что решение суда в части взыскания с ответчика в пользу истицы ущерба, задолженности по арендной плате, упущенной выгоды и судебных расходов подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении данных требований.
Решение суда в части расторжения договора аренды от 03 июля 2013 года подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. 199, п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА :

решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 17 февраля 2015 года по данному делу в части взыскания с автономной некоммерческой организации «Центр дополнительного образования детей «Счастливое детство» в пользу Казионовой Ф.С. ущерба, задолженности по арендной плате, упущенной выгоды, судебных расходов отменить и принять новое решение об отказе Казионовой Ф.С. в удовлетворении указанных исковых требований.
Решение суда о расторжении договора аренды от 03 июля 2013 года, заключенного между Сулеймановым М.А. и автономной некоммерческой организацией «Центр дополнительного образования детей «Счастливое детство», оставить без изменения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.