Оценка сельскохозяйственных земель
Заявка на оценку сельскохозяйственных земель
ОЦЕНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ
В пункте 1 статьи 77 "Земельного кодекса Российской Федерации" дается определение сельскохозяйственных земель: "Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей".
Что же входит в состав сельскохозяйственных земель?
В их состав входят: сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Кто и для каких целей может использовать сельскохозяйственные земли?
Об этом написано в пункте 1 Статьи 78 "Земельного кодекса Российской Федерации":
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:
- Гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
- Хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
- Некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
- Казачьими обществами;
- Опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;
- Общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.
Оценка сельскохозяйственных земель это либо рыночная стоимость земельного участка, либо рыночная стоимость права аренды земельного участка. При этом необходимо понимать, что рыночную стоимость имеют лишь те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного периода времени.
Оценка сельскохозяйственных земель, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и т. д. Она так же зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.
Необходимо учитывать, что оценка земель сельскохозяйственного назначения изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом, при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночная стоимость также изменяется.
Оценка земель, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды и др.
Оценка сельскохозяйственных земель производится для взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения.
Оценка земель сельскохозяйственного назначения определяется исходя из
- фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей,
- цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур, культивируемых на землях сельскохозяйственного назначения.
Оценка земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах проводится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, иных факторов, влияющих на стоимость земли. Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.
При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.
При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.
Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.
Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета. Боните́т — показатель, отражающий качества природных объектов, определяющие их экономическую ценность.
Определение балла бонитета почв
Определение балла бонитета почв осуществляется в следующей последовательности:
• установление методами статистического анализа признаков и свойств почв, существенно влияющих на их плодородие;
• расчет средних физических значений отобранных признаков и свойств почв;
• пересчет на основе корреляционно-регрессионного анализа физических значений признаков и свойств почв в зависимости от их влияния на урожайность сельскохозяйственных культур в относительные величины - баллы;
• расчет среднегеометрического балла по совокупности признаков и свойств по разновидностям (группам) почв;
• расчет совокупного почвенного балла путем корректировки среднегеометрического балла на негативные свойства, снижающие плодородие почв (переувлажненность, эродированность, засоленность и т.д.)
Баллы вычисляются по формуле:
y- значение признака почвы
y100- значение признака почвы принятого за 100 баллов
Если за 100 баллов взять значение признака самой плодородной почвы - то шкала получается замкнутой, а если самой распространённой - то разомкнутой. Общий балл бонитета агропроизводственной группы почв земельно-оценочного района рассчитывается по формуле:
где Б1ij,Б2ij ... Бnij - баллы бонитетов по отдельным свойствам почв по j-ой культуре;
Кд1ij, Кд2ij ... Кдnij - коэффициенты детерминации по отдельным свойствам почв по j-ой культуре.
Кроме того, для учёта влияния на плодородие почв таких свойств и признаков как засоление, солонцеватость, скелетность, оглеение, в баллы бонитетов почв вводят поправочные коэффициенты. Вычисленные баллы бонитета сводятся в шкалы, которые подлежат утверждению и используются для бонитировки почв в хозяйствах земельно-оценочного района.
Документы необходимые для оценки
Если Вы хотите определить стоимость земель сельскохозяйственного назначения, Вы можете обратиться к нам, используя контактную информацию. Звоните, поможем!
|
